HACZEDİLEN TAŞINMAZ MALLARIN SATILMASI

                                             GENEL

         Haczedilen taşınmazlar taşınırlardan farklı olarak sadece açık arttırma yolu ile satılabilirler. Taşınmazların taşınırlarda olduğu gibi pazarlık yolu ile satılabilmesi iki durumda mümkündür. Bunlardan ilki iflas durumunda alacaklıların bu yönde karar vermeleri; ikincisi ise malvarlığının terki suretiyle konkordatoda yine alacaklıların taşınmazın pazarlık yoluyla satılması yönünde karar vermeleridir.

         Hacizli taşınmazın satışını, taşınmazın buluduğu yer icra dairesi yapar. Haczedilen taşınmaz, takibin yürütüldüğü icra dairesinin yetki çevresi dışında ise satış taşınmazın bulunduğu yer icra dairesince istinabe hükümlerine göre yapılır.

         Alacaklı hacizli taşınmazın satışını taşınmaz haczedildikten sonra bir yıl içinde isteyebilir. Alacaklı bu isteği takibi yürüttüğü icra dairesine satış talebi vererek gerçekleştirir.

         Alacaklının yaptığı satış tabelinden sonra icra dairesi üç ay içinde hacizli taşınazı açık arttırma ile satmalıdır. Ancak bu üç aylık süreden sonra yapılan satışlar da geçerlidir. Sürenin amacı sadece icra müdürünü harekete geçirmektir.

         TTK m. 1383’e göre sicile kayıtlı olan Türk ve yabancı bayraklı gemiler için İcra İflas Kanunun taşınmazların satışına ilişikin hükümleri; sicile kayıtlı olmayan Türk ve yabancı gemiler için ise aynı kanunun taşınırların satışına ilişkin hükümleri uygulanır.

                 

                                          AÇIK ARTTIRMAYA HAZIRLIK

         Açık attırmadan evvel şu hazırlık işlemleri yapılır: Arttırmanın ilanı, şartnamenin düzenlenmesi ve mükellefiyetler listesinin belirlenmesi

 

                                              ARTTIRMANIN İLANI

         Satış talebini alan icra dairesi bir taraftan attırmanın şartlarını tespit ederken diğer taraftan arttırmayı ilan eder. İlan birinci arttırma tarihinden en az 1 ay önce yapılır. Arttırma ilanında şu bilgiler yer alır: Birinci ve ikinci arttırmanın yapılacağı yer,gün ve saat; satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; arttırmaya iştirak edeceklerin malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği, diğer bilgilerin nereden ve ne surettte öğrenilebileceği; arttırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde incelenebileceği; ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa dair olan iddialarını ispata yarayan belgeleri ile on beş gün içinde icra dairesine bildirimde bulunmaları gerektiği aksi halde, hakları tapu sicilinde sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşılmasından hariç kalacakları (Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır); açık arttırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanacağı; elektronik ortamda telkif vermenin birinci arttırma tarihinden yirmi gün önce başlayacağı, arttırmanın tamamlanacağı günden önceki günün sonunda biteceği; ikinci arttırmada ise elektronik ortamda teklif vermenin birinci arttırmadan sonraki beşinci gün başlayacağı, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci arttırmanın tamamlanacağı günden önceki gün sona ereceği; elektronik ortamda verilen tekliflerin taşınmazın tahmini değerinin yüzde ellisinden aşağı olamayacağı; teklif vermeden önce tahmini bedelin yüzde yirmisi oranında teminat gösterilmesi gerektiği ;bunlardan başka dosya numarası ve taşınmazla alakalı diğer kayıtlar yazılır.

         İlanın ne şekilde yapılacağı, arttırmanın yeri ve günü, ilanın gazete aracılığıyla yapılıp yapılmayacağı husularını icra müdürü takdir eder. İcra müdürü takdir yetkisini kullanırken ilgililerin menfaatlerine en uygun düşen seçenekleri göz önünde bulundurur. İlan elektronik ortamda da yapılabilir.

         İlan eğer gazete aracılığıyla yapılacaksa ki uygulamada genellikle böyle yapılır. Bu gazetenin yurt çapında yayımlanması ve tirajının elli binin üstünde olması gerekir.

         İlan metnindeki esasa ilişkin olmayan maddi hatalar için bile ilan yenilenir. Yenilenen ilanın ihale tarihi değiştirilmez, diğer hatalar düzeltilir. Ancak düzeltme tarihi ile ihale tarihi arasında  yedi günden az bir vakit kalmış ise daha önce ilan edilen ihale tarihinden yedi iş günü sonrasına ihale ertelenir. Buna düzeltme ilanı denir. Bu düzeltme ilanı ilgililere tebliğ edilmez. Yeni satış tarihi düzeltme ilanında belirtilir.

         Asgari unsurları taşımayan ilan geçersizdir. Satış hiç veya gereği gibi ilan yapılmadan gerçekleşmiş ise şikayet yolu ile ihalenin feshi istenebilir. Şikayet icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır.

         İlandan başka birde şartname hazırlanır. İlanda sadece asgari bilgilere yer verildiğinden diğer hususların şartnameden öğrenileceği bildirilir.

         İlanın birer sureti borçluya, alacalıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adreslerine; yoksa adres kayıt sistemindeki adreslerine yapılır. Adres kayıt sisteminde de adresleri yoksa adres araştırması yapılmaz. Gazete veya elektronik ortamda yapılan ilanlar, tebligat yerine geçer.

                  

                                          ARTTIRMA ŞARTNAMESİ

         Taşınmazı açık arttırma yolu ile satın alacak kimse, onu arttırma şartnamesine göre iktisap eder. Mükellefiyetler listesi de arttırma şartnamesine dahildir bu yüzden arttırma şartnamesinde gösterilmeyen mükellefiyetler alıcıya geçmez. Ayrıca arttırma şartnamesinde hangi giderlerin alıcıya ait olacağı yazılır.

Arttırma şartlarını icra dairesi belirler ve en az on gün önceden icra dairesinde herkesin görebilmesi için açık bulundurur.

         Arttırma şartnamesine arttırmaya katılacak kişilerin taşınmazın tahmin edilen değerinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tedvi etmeleri, elektronik ortamda teklif vereceklerin ise teminat göstermeleri gerektiği ve diğer elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır. Satılacak taşınmaz üzerinde alacaklının yüzde yirmi veya daha fazla oranda bir alacağı var ve bu alacaklı arttırmaya katılacak ise ayrıca pey akçesi veya teminat göstermesi gerekmez. Ayrıca taşınmaz üzerinde hissesi tahmin edilen değerin yüzde yirmisini karşılayan hissedarlar da açık arttırmaya katılacaklar ise onlar için de pey akçesi aranmaz.      

                                    

                           MÜKELLEFİYETLER LİSTESİ

         Arttırma şartnamesinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin gösterilebilmesi için mükellefiyetler listesi, arttırma şartnamesinin bir cüzü olarak yayımlanır. Mükellefiyetler listesi tapu sicili hükmündedir ve satış bedelinin paylaştırılma şeklini gösteren bir sıra cetvelidir. Alıcı sadece mükellefiyetler listesine yazılı olan mükellefiyetlerle taşınmazı iktisap eder. Tapu siciline kayıtlı olup mükellefiyetler listesinde gösterilmeyen mükellefiyetler alıcıyı bağlamaz.

         Mükellefiyetler listesinde şunlar gösterilir: Mükellefiyetler, irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleri, tapu siciline şerh verilmiş olan kişisel haklar, hak sahibi olduğunu bildiren kişilerin iddiaları

Mükellefiyetler listesine konulması istenen ayni veya şahsi haklar hacizden sonra doğmuş ise haciz koyduran alacaklının haklarını etkilemez. Bu durumda alacaklı taşınmazın bu haklardan arışmış veya bu haklarla birlikte satılmasını talep edebilir.

İcra müdürü, arttırmayı ilan ederken diğer yandan taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu siciline sorar ve tespit ettiği mükellefiyetlerin bir listesini yapar. İlan üzerine hak sahibi olduklarını bildirenlerin de iddialarını listeye geçirir.

         Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koyduran alacaklılara ve borçlulara tebliğ edilir. İtirazları varsa üç gün içinde bildirmeleri gerektiği belirtilir. İtiraz edilirse istihkak  prosedürüne göre sorun çözümlenir.

         Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için üç günlük itiraz süresi içinde itiraz edilmemesi veya  itiraz edilmiş ise bile yedi günlük istihkak davası açma süresi içinde dava açılmamış veya açılmış ise sonuçlanmış olması gerekir.

         Tüm bu işlemlerden sonra kesinleşen mükellefiyetler listesi artırma şartnamesine geçirilir ve şartname İİK m.124 gereği icra dairesinde açık bulundurulur.

         Mükellefiyetler listesi kesinleşirken ortaya çıkan bir değişiklik eğer haczedilen malın değerini etkiliyorsa icra dairesi tarafından yeni bir kıymet takdiri yapılmalıdır. Kıymet takdirine ait rapor borçluya, haciz koydurran alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyası veya tapudaki adreslerine tebliğ edilir. Telbiğin kendisine ulaşmasından itibaren ilgililer yedi gün içinde raporun düzenlediği icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine şikayette bulunabilirler. Süresinde kıymet takdirine başvurmayan ilgili daha sonra kıymet takdirinin usulsüz olduğu iddiası ile ihalenin feshini isteyemez.

         Pek tabi kıymet takdiri bilirkişi aracılığıyla yapılır. Yapılan kıymet takdirine karşı şikayet yoluna başvuran ilgili gerekli masrafları mahkeme veznesine yatırmak kaydı ile yeni bir bilirkişi incelemesi yapılmasını isteyebilir. Aksi halde şikayet reddedilir.

         İcra mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin verdiği kararlar kesindir. Yani bu kararlara karşı temyiz yolu kapalıdır.

         Şikayet edilmemesi veya yapılan şikayetin reddedilmesi halinde iki yıl geçmedikçe yeni kıymet takdiri istenemez.

  

                                      ARTTIRMANIN YAPILMASI

Açık arttırmaya elektronik ortamda teklif verme ile başlanır. Elektronik ortamda teklif verme birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. İkinci ihalede ise elektronik teklif verme birinci ihalenin bitiminden sonraki beşinci günde başlar, en az yirmi gün sonrasında belirlenecek olan ikinci ihale tarihinden önceki gün sonunda  sona erer.

         Elektronik ortamda teklif vermeden önce haczedilen malın tahmin edilen bedelinin yüzde yirmisi oranında bir teminat gösterilir. Ayrıca verilecek teklifler malın tahmini değerinin yüzde ellisinden az olamaz.

Satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıdaki fıkrada yazılı oranda ise arttırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz.

Birinci ve ikinci arttırmanın yapılması tıpkı taşınırlarda olduğu gibidir. Arttırmaya elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlanır. İstekliğilerin veridikleri teklifler tellal tarafından yüksek ses ile duyurulur. Taşınmaz tellal tarafından üç defa bağırıldıktan sonra elektronik ortamda verilen en yüksek teklifte dikkate alınarak icra müdürünce en yüksek meblağ verene ihale edilir.

         Ancak verilen teklifin birinci ve ikinci arttırmada şatışa çıkan taşınmazın tahmini değerinin yüzde ellisini bulması ve satışı isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu surette rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılma masraflarını karşılması gerekir.

         Birinci ihalede alıcı çıkmaz ise ihale icra memuru tarafından geri bırakılır.

         İkinci ihalede de alıcı çıkmaz ise satış talebi düşer.

         Birinci arttırma ve ikinci arttırma arasında yirmi gün olmalıdır.

 

                                       SATIŞ BEDELİNİN ÖDENMESİ                        

         İhalenin yapılması ile taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer ancak satış bedeli ödenmedikçe alıcıya teslim edilmez ve tapu dairesine tescil için yazı yazılmaz.

         İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

         Alıcı satış bedelini peşin olarak icra dairesine öder, taşınmaz alıcıya teslim edilir ve tapu müdürlüğüne yazı gönderilir.

         Taşınmazın satış bedeli kural olarak peşin ödenir.Ancak icra müdürü alıcıya satış bedelini ödemesi için on günü geçmemek üzere süre verebilir.

         Tapuya yazı yazılıp taşınmazın alıcıya teslimi için ihalenin kesinleşmiş olması gerekir. Yani ihalenin feshi isteminin yapılmamış olması veya yapılmış ise bile icra mahkemesinin fesih talebini reddetmiş ve bu reddin ise kesinleşmiş olması gerekir.

         Tüm bu işlemeler tamamlandıktan sonra taşınmaz alıcı adına tapuya tescil edilir ve taşınmazın teslimi aşamasına geçilir.

         Taşınmaz teslim edilirken borçlu veya üçüncü bir kişi tarafından işgal ediliyorsa, bunlar tahliye edilir. Tahliye için borçlu veya işgal eden kişiye onbeş gün içinde taşınmazdan ayrılması için ihtar gönderilir. Ancak eğer taşınmazı işgal eden kişi hacizden önce yapılmış bir kira sözleşmesine dayanıyorsa üçüncü kişinin tahliyesi sadece genel hükümlere göre talep edilebilir.

 

                                      SATIŞ BEDELİNİN ÖDENMEMESİ           

         Alıcı verilen süre içerisinde taşınmaz bedelini ödemez ise, icra müdürü ihale kararını kaldırır, alıcının yatırdığı pey akçesini kendisinin sorumlu bulunduğu meblağdan mahsup edilmek üzere alıkoyar. Alıcıdan sonra en yüksek peyi ileri sürmüş olan kişiye taşınmazı sürdüğü bedelle alması için teklifte bulunur. Pek tabi bu teklifin yapılabilmesi için o kişinin sürdüğü peyin kanunda aranan koşulları sağlaması gerekir. Ayrıca bu kişinin adresinin de bilinmesi gerekir.

         Teklif yapılan kişi teklifi kabul etmekle yükümlü değildir.

        Bu kişi taşınmazı satın alamaya razı olmaz veya üç gün geçmesine rağmen cevap vermez veya şartlar oluşmadığı için teklif hiç yapılmaz ise icra müdürü taşınmazı hemen ihaleye çıkarır.

        Bu ihalede de yine aynı prosedür uygulanır. Ancak birinci ve ikinci arttırmada satış gerçekleşmez veya yine ilk olaydaki gibi alıcı taşınmazın tam bedelini yatırmaz ise ihale üçüncü kez tekrarlanmaz satış düşer. Yeni ihale yapılması için alacaklının satış talep etmesi gerekir.

        İhaleye katılıpta taşınmazın bedelini yatırmayarak ihalenin feshine sebep olan alıcılar ve kefilleri, teklif edilen bedel ve son ihale bedeli arasındaki farktan, temerrüt faizinden ve diğer zararlardan müteselsilen sorumludur. Sorumlu olunan bu miktar ayrıca hükme gerek kalmaksızın icra dairesince öncelikle alıcının yatırdığı yüzde yirmi teminattan karşılanır.

                                    

                             İHALENİN FESHİ

         Cebri icra ile yapılan arttırmanın iptali yine cebri icra hukuku çerçevesinde yapılır. İhalenin feshi şikayet yolu ile icra mahkemesinde istenir. Yetkili icra mahkemesi söz konusu işlemi yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir.

         İhalenin feshi; arttırmaya hazırlık döneminde veya arttırmanın yapılmasında ortaya çıkan bir usulsüzlük, kanuna veya ahlaka aykırı şekilde arttırmaya fesat karıştırılmış olunması, alıcının malın esaslı niteliklerinde hataya düşürülmüş olması gibi sebeplerden dolayı istenebilir.

         İhalenin feshi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir.

         Üç halde ise şikayet süresi fesih sebebinin öğrenilmesinden itibaren başlar. Bunlar:

         1) Kendine satış ilanı tebliği gereken ilgiliye tabliğin yapılmamış olması

         2) Satılan taşınmazların esaslı niteliklerinde hata olduğunun öğrenilmesi

         3) Arttırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi

         Fakat ihale taihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra artık ihalenin feshi istenemez.

       İhalenin feshini alacaklı,borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşulu ile isteyebilir.İhalenin feshini isteyen ilgilinin ihale sonucunda kendi menfaatlerinin ihlal edilmiş olduğunu ispat etmesi gerekir.

      İcra mahkemesinin ihalenin feshi talebinin reddi hakkındaki kararı maddi anlamda kesin hükümdür. İcra mahkemesi bu talebi duruşmalı olarak inceler.

       İcra mahkemesinin fesih talebinden itibaren yirmi gün içinde karar vermesi gerekir.

        İcra mahkemesi bu kararını verirken tanık dinleyebilir, ihtiyati tedbir kararı verebilir, tarafların ikrarıyla bağlı değildir, her türlü delili kabul edebilir velev ki hukuka aykırı olmasın.

         İhalenin feshi talebinin reddi halinde icra mahkemesi davayı feshi isteyeni ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder. İşin esasına girilmeden talep reddedilmiş ise para cezasına hükmedilmez.

       İcra mahkemesinin ihalenin feshi veya fesih talebinin reddi hakkındaki kararları temyiz edilebilir. Yeter ki kıymetleri temyiz sınırı üstünde olsun.

         İcra mahkemesi ihalenin feshine karar verir ve bu karar kesinleşirse alıcının mülkiyet hakkı son bulur. Tescil yapılmış ise iptal edilir. Taşınmaz tekrar borçlunun mülkiyetine döner. Alıcının ödemiş olduğu bedel nemalarıyla beraber hak sahibine ödenir. Taşınmaz alacaklının talebi üzerine tekrar ihale edilir.

       İhalenin feshine karar verilmeden üçüncü kişiler o taşınmaz üzerinde hak iktisap etmişlerse, ihalenin feshi bu iktisaplarını etkilemez.

      Notlar hazırlanırken İcra-İflas Hukuku (Prof. Dr. Baki KURU, Prof. Dr. Ramazan ARSLAN, Prof. Dr. Ejder YILMAZ), İcra-İflas Hukuku (Prof. Dr. Hakan PEKCANITEZ, Prof. Dr. Oğuz ATALAY, Prof. Dr. Meral SUNGURTEKİN ÖZKAN, Prof. Dr. Muhammet ÖZEKES) kitaplarından ve Yrd. Doç. Dr. Derya KESKİNCİ' in ders notlarından yararlanılmıştır. Ayrıntılı bilgi için bu kaynaklara bakılması tavsiye edilir.