Eşya Hukuku (Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları-Yasal Kısıtlamalar)

                        Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

           

            Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarını iki başlık altında toplayabiliriz;

                        -Taşınmaz mülkiyetinin kanuni sınırlamaları

                        -Taşınmaz mülkiyetinin iradi sınırlamaları

            Taşınmaz mülkiyetinin yasadan kaynaklanan kısıtlamalarının etkili olabilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesine gerek yoktur. Bu kısıtlamalar şerh edilmese dahi kanundan doğduğu için geçerlidir.(TMK m.731/1)

           

            Kısıtlamanın;

                        Kaldırılması

                        Değiştirilmesi

                        için bu yeni halleri öngören sözleşmenin resmi şekilde yapılması yani noterce ayrıca tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.  (TMK m.731/2)

            Fakat kamu yararı için konulan kısıtlamalar hiçbirşekilde kaldırılamaz, değiştirilemez.(TMK m.731/3)

       

        Taşınmaz mülkiyetinden doğan ödevler;

                        Konuları

                        Doğuş tarzları

                        Yararlanıcıları gibi esaslarla sınıflandırılabilir.

            Konularına göre;

                        Katlanmayı öngören ödevler

                        Kaçınmayı öngören ödevler

                        Olumlu bir davranışta bulunmayı öngören ödevler olarak 3'e

            Doğuş tarzlarına göre;

                        Doğrudan doğruya ödeveler

                        Dolaylı ödevler olarak 2'ye

            Yararlanan şahıslara göre;

                        Komşular yararına getirilmiş kısıtlamalar

                        Toplum yararına getirilmiş kısıtlamalar

                        Paylı mülkiyette paydaşlar yararına getirilmiş kısıtlamalar olarak 3'e ayrılır.

Not:Doğuş tarzlarına göre yapılan ayrımda doğrudan doğruya ödevler için malik kanun uyarınca direk sorumludur. Fakat dolaylı ödevler için hak sahibinin o hakkını kullanması gerekir. Bundan sonra malikin sorumluluğu başlar.

                        KOMŞULAR YARARINA GETİRİLMİŞ KISITLAMALAR

            Bunlar;

                        Mülkiyet hakkını aşırı kullanmama ödevi

                        Zarar verici kazı ve yapı yapmama ödevi

                        Ağaç dal ve köklerinin geçmesine katlanma ödevi

                        Doğal olarak akan suların akışına engel olmama ödevi

                        Mecra geçirilmesine izin verme ödevi

                        Geçit hakkı tanıma ödevi

                        Masraflara katlanma ödevi

                        Komşu kaynakların kesilmesine veya kirlenmesine yol açmama ödevi

                        Kaynakların ortaklaşa tutulmasına razı olma ödevi

                        Kaynak hakkı tanıma ödevi

                       

                        TOPLUM YARARINA GETİRİLMİŞ KISITLAMALAR

           

            Bunlar;

                        Orman ve meralara girilmesine katlanma ödevi

                        Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınmasına katlanma ödevi

                        Zorunluluk halinde taşınmaza girilmesine katlanma ödevi

                        Toprağın iyileştirilmesi çalışmalarına katlanama ödevi

                        Diğer kamu hukuku kısıtlamalarına uygun hareket etme ödevi

           

                        PAYLI MÜLKİYETTE PAYDAŞLAR YARARINA GETİRİLMİŞ KISITLAMA

                       

                        Yasal önalım hakkı

                       

                        KOMŞULAR YARARINA GETİRİLMİŞ KISITLAMALAR

           

            MÜLKİYET HAKKINI AŞIRI KULLANMAMA ÖDEVİ

                       

                        TMK

           

            Komşu hakkı- Kullanma biçimi- m. 737

                        - Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikler işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlüdür.

                        Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

                        Yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.

NOT: Coğrafi bir sınıra sahip olmamakla birlikte, taşınmazda yapılacak faaliyetin etki alanı içinde bulunan herkes komşu sayılabilir.

            Taşınmaz malikinin sorumluluğu- m.730

                        - Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski haline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.

                        Hakim, yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.

            Mülkiyet hakkını aşırı kullanmama ödevine aykırı hareket eden malik hakkında TMK m. 730 (Taşınmaz malikinin sorumluluğu) , TBK m. 69 (Haksız fiil), TMK m.  982-983 (Zilyetlik davaları) hatta TMK m. 683 (Elatmanın önlenmesi) dayanan davalardan biri açılabilir.

                        ZARAR VERİCİ KAZI VE YAPI YAPMAMA ÖDEVİ

            TMK-Kazı ve yapılar-m. 738:

                                   Malik kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek yada üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

                                   Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin kurallar uygulanır.

            Zarar verici kazı ve yapı yapmama ödevine aykırı hareketlere karşı el atmanın önlenmesi davasını açabilir. Ayrıca eski haline getirilmeyi, tehlikenin ve uğranılan zararın giderilmesini dava edebilir. Davayı kural olarak taşınmaz maliki açar ama öğretide intifa, sükna hakkı sahibi ve kiracının açabileceği kabul edilir.

                        AĞAÇ DAL VE KÖKLERİNİN GEÇMESİNE KATLANMA ÖDEVİ

            TMK- Bitkiler

                                    Madde 740- Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.

                                   Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur.

                                   Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.

            Dal veya köklerden zarar gören komşunun bunu bitkinin sahibine bildirmesi herhangi bir şekle tabi değildir.

            Zarar görme tehlikesi davanın açılması için yeterli değildir. Komşunun taşan dal veya kökler yüzünden bir zarar görmüş olması gerekir.

            Yukarıda yazılı TMK m. 740 hükmünden yararlanmak için zarar gören arazinin ekilmiş veya üzerinde yapı yapılmış olması gerekir aksi takdirde boş arazinin sahibi bu hükümleri öne süremez.

            DOĞAL OLARAK AKAN SULARIN AKIŞINA ENGEL OLMAMA ÖDEVİ

            TMK- Doğal olarak akan su

                                   Madde 742- Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.

                                   Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.

                                   Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.

            TMK- Fazla suyun akıtılması

                                    Madde 743- Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.

                                   Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.

                                   Bataklıkların kurutulması hakkındaki özel kanun hükümleri saklıdır.

            Pis sular ve üst taraftaki taşınmazın malikinin tesisat yaparak elde ettiği sular bu iki hüküm kapsamında değildir.

            İhtiyacından fazla su tutarak aşağıdaki taşınmazın susuz kalmasına sebep olan üstteki malik hakkında el atmanın önlenmesi ve zararın tazmini dava edilebilir.

                        MECRA GEÇİRİLMESİNE İZİN VERME ÖDEVİ

            TMK- Mecra geçirilmesi- Katlanma yükümlülüğü

                                   Madde 744- Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararı tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.

                                   Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz.

                                   Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.

            Yani mecra geçirilmesine izin verme için gerekli şartlar şunlardır;

                        Tesisin başka yerden geçirilmesi imkansız veya aşırı masraflı olacak

                        Mecranın geçirilmesinden kaynaklanan tüm zararlar önceden peşin olarak ödenecek

                        Mecra sahibi yani ihtiyaç sahibi talepte bulunacak

           

            Aynı taşınmazın bir kısmını kullanan kişi için o taşınmazın diğer bölümünde mecra hakkı kurulamaz. Çünkü sonuçta bu tek bir taşınmazdır.

            Mecra sahibinin talebi komşu taşınmaz maliki tarafından kabul edilirse tapu memuru tarafından düzenlenen sözleşme imzalanır ve tapu kütüğünne mecra hakkı tescil edilir.

NOT: İrtifak sözleşmesine dayanmak kaydıyla, mecranın çıplak gözle görülebilecek şekilde açıktan geçirilmesi durumunda tapu kütüğüne tescile gerek kalmayacağı söylenebilir.

            Komşu taşınmaz maliki mecra talebini kabul etmez ise bu dava edilebilir. Tazminat depo edildikten sonra hakim mecranın en uygun taşınmazdan geçirilmesine karar verir.

            TMK- Mecra geçirilmesi- Yükümlü taşınmaz malikinin menfaatinin korunması

                                   Madde 745- Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir. Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.

            TMK- Mecra geçirilmesi- Durumun değişmesi

                                   Madde 746- Durum değişirse, yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir.

                                   Yer değiştirme giderleri, kural olarak mecra hakkı sahibine aittir.

                                   Özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.

                                   GEÇİT HAKKI TANIMA ÖDEVİ

            TMK- Geçit hakları- Zorunlu geçit hakkı

                                   Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya

karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

                                   Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.

            TMK- Geçit hakları- Diğer geçit hakları

                                   Madde 748- Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir.

                                   Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır.

                                   Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir. Zorunlu geçit hakkı malik tarafından tanınmış tüm sınırlı ayni hakların önündedir.

            Zorunlu geçit hakkı için gereken şartlar şunlardır.

                        Geçit hakkı isteyen taşınmaz malikinin genel yola çıkacak bir yolu bulunmamalıdır.

                        Bunun için talepte bulunmalıdır.

                        Geçit hakkı bedeli peşin olarak komşu taşınmaz malikine ödenmelidir.

            Bir geçitin var olması fakat ulaşım için yeterli olmaması da geçit hakkı istenmesine engel değildir.

            Var olan yolu bina yaparak kapatan, taşınmazlarını parsallerken yol belirlemeyen paydaşların geçit hakkı isteme gibi bir lüksleri yoktur.

            Geçit hakkı dava edilebilir. Karardan önce geçit hakkı bedeli depo edilir.

            Geçit hakkı başta duruma göre en uygun düşen komşuya sonra en az zarar görecek komşuya yöneltilir.

            Komşu taşınmaz malikinin kabulü üzerine tapu memurunca geçit irtifakı sözleşmesi düzenlenir ve kütüğe irtifak hakları sütununa kaydedilir. Bu yüzden zorunlu geçit hakkı sadece tapulu taşınmazlarda söz konusu olur.

            Mahkemenin geçit hakkı verilmesi kararı yenilik doğurucudur.

            TMK- İrtifak hakkının ilişkin olduğu yerin değiştirilmesi

                                   Madde 791- İrtifak hakkı yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa, bu taşınmazın maliki, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla; irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir.

                                   irtifak hakkının kullanılacağı yer tapu kütüğünde belirtilmiş olsa bile yüklü taşınmaz maliki bu yetkiyi kullanabilir.

                                   Mecraların bir yerden başka bir yere naklinde komşuluk hukuku kuralları da göz önünde tutulur.

            Yukarıdaki hüküm uyarınca taşınmaz maliki geçitin farklı bir yere taşınmasını şartlar oluştuğunda isteyebilir.

                                    MASRAFLARA KATILMA ÖDEVİ

            TMK- Katılma yükümlülüğü

                                   Madde 750- Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.

            TMK- Sınırlıklar

                                   Madde 749- Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.

                                   Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.

        KOMŞU KAYNAKLARIN KESİLMESİNE VEYA KİRLENMESİNE YOL AÇMAMA ÖDEVİ

            Madde 757- Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek malikine veya onda hak sahibi olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür.

                                   Zarar kasten veya ihmal yoluyla verilmemiŞse ya da zarar görenin de kusuru varsa hâkim, tazminatın gerekip gerekmediğini, gerekiyorsa miktar ve türünü takdir eder.

            Tazminat yükümlülüğünün doğması için kusur şartı aranamaz. Objektif sorumluluk esasları hakimdir.

            Tazminat talebi sadece zarara uğrayan malik tarafından değil o taşınmaz üzerinde sınırlı ayni haklara sahip olanalar tarafından da yapılabilir. Aynı şekilde karşı taraf malik olabileceği gibi sınırlı ayni hak sahibi de olabilir.

            TMK- Eski duruma getirme

                                   Madde 758- Bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli olan kaynaklar kesilir ve kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir.

                                   Bunlar dışında eski duruma getirme, ancak özel hâller haklı gösterdiği takdirde istenebilir.

                        KAYNAKLARIN ORTAKLAŞA TUTULMASINA RAZI OLMA ÖDEVİ

            TMK- Aynı yataktan beslenen kaynaklar

                                   Madde 759- Değişik maliklere ait komşu kaynaklar, ortak bir ana kaynaktan beslenmekte ise maliklerden her biri, bu kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında dağıtılmasını isteyebilir.

Hak sahipleri, ortak tesis masraflarını yararlanmaları oranında üstlenirler.

                                   Birinin karşı çıkması hâlinde, hak sahiplerinden her biri, diğer kaynaklardaki su azalacak olsa bile, kendi kaynağındaki suyun tutulup akıtılması için gerekli işleri yapabilir ve kendi kaynağına gelen suyun miktarı bu işler sonunda çoğaldığı takdirde, ancak bu çoğalma oranında bir bedel vermekle yükümlü olur.

            TMK- Özel kanun hükümleri ve yerel adet

                                               Madde 760- Özel mülkiyete tâbi arazide bulunan kaynak, kuyu veya derelerden komşuların ve diğer kişilerin su içme, su alma veya hayvan sulama ya da benzer yollarla yararlanmaları özel kanun hükümlerine tâbidir.

                                               Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır.

                                   KAYNAK HAKKI TANIMA ÖDEVİ

            TMK- Zorunlu su

                                               Madde 761- Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir.

                                               Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir.

                                               Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.

            Yani kaynak tanıma ödevinin şartları;

                        Taşınmazda kurak olacak ve başka türlü ihtiyacı olan suyun getirilmesi aşırı zahmetli olacak

                        Komşu taşınmazda mevcut kaynak ihtiyaçtan fazla olacak

                        Suya ihtiyacı olan malik diğerinden talepte bulunacak

                        Kaynak malikine peşin bir bedel ödeyecek

            Talep herhangi bir şekle tabi değildir.

            Mahkeme kararıyla beraber irtifak hakkı kurulmuş olur. Tescil açıklayıcıdır.

            Şartlar değişirse TMK m. 746'da olduğu gibi kaynak hakkının yerinin değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.

                       

                        TOPLUM YARARINA GETİRİLMİŞ KISITLAMALAR

            ORMAN VE MERALARA GİRİLMESİNE KATLANMA ÖDEVİ

            TMK- Başkasının arazisine girme hakkı- Orman ve meraya girilmesi

                                   Madde 751- Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüdetoplayıp alabilir.

                                   Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun hükümlerine tâbidir.

            Burada kastedilen özel mülkiyet altındaki orman ve meralardır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki orman ve meralar için kamu hukuku hükümleri uygulanır.

            SÜRÜKLENEN ŞEYLER İLE BENZERLERİNİN ALINMASINA KATLANMA ÖDEVİ

            TMK- Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması

                        Madde 752- Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.

                        Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.

            Arazi malikinin sahip olduğu hapis hakkı bir alıkoyma hakkıdır hapsedilen şeyi satma yetkisi vermez.

            Haksız bir şekilde arazisine girmeye izin vermeyen malik oluşan zararları tazminle yükümlüdür.

            Arazisine girilmesine izin veren malik bu yüzden uğradığı zararı karşı taraftan isteyebilir.

            ZORUNLULUK HALİNDE TAŞINMAZA GİRİLMESİNE KATLANMA ÖDEVİ

            TMK- Zorunluluk hali

                        Madde 753- Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.

                        Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir.

           

            ŞARTLARI;

                        Gerçekleşmesi kuvvetle muhtemel bir tehlike olmalı

                        Söz konusu tehlikeden yalnızca taşınmaza girilerek kurtulabilinmeli

                        Gerçekleşecek zarar taşınmaza verilecek zararda büyük olmalı

                       

            Tehlike kişinin kendisine karşı olabileceği gibi başka bir kişiye veya mala karşı da olabilir.

            Taşınmaz sahibi zarar sonunda uygun bir ödeme isteyebilir.

                        TOPRAĞIN İYİLEŞTİRİLMESİ ÇALIŞMALARINA KATILMA ÖDEVİ

            TMK- Toprağın iyileştirilmesi

                        Madde 755-Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.

                        Bu konulara ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.

           

            Kararın alınması için hem pay hemde paydaşların nitelikli çoğunluğu aranır.

            DİĞER KAMU HUKUKU KISITLAMALARINA UYGUN HAREKET ETME ÖDEVİ

            Kamu hukuku kurallarının öngördüğü diğer kısıtlamalardır.

            PAYLI MÜLKİYETTE PAYDAŞLAR YARARINA GETİRİLMİŞ KISITLAMALAR

            Paydaşlar yararına getirilmiş kısıtlama yasal önalım hakkıdır.

                        YASAL ÖNALIM HAKKI

            Yasal önalım hakkı,paylı maliklere, paydaşlardan birinin payının tamamını veya bir kısmını 3. bir kişiye satması halinde, bu payı aynı koşullar altında satın alma önceliğidir.

             Yasal ön alım hakkı kişiye değil eşyaya bağlı bir borçtur.

             TMK- Taşınmaz mülkiyetinin içeri ve kısıtlamaları- Yasal önalım hakkı- Ön alım hakkı sahibi

                       

                        Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

            Paydaşlara böyle bir hak verilmesinin sebepleri;

                        Paydaşlar arasına yabancı birinin girmesinin önüne geçmek

                        Paydaş sayısını azaltarak tek kişi mülkiyetine geçmek

                        Arazilerin çok fazla bölünmesini engellemek

            Yasal önalım hakkı yenilik doğurucu bir alacak hakkıdır.

            Sözleşmeden doğan önalım hakkından farklı olarak yasal önalım hakkı tapu kütüğüne şerh edilmeden daha sonra hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Diğer bir değişle eşyaya bağlı bir borçtur eşyayı alan borcu da devralır.

            Yasal önalım hakkı ile sözleşemeden doğan önalım hakkı yarıştığı zaman sözleşemeden doğan önalım hakkı tapu kütüğüne şerh edilmiş bile olsa yasal önalım hakkı önce gelir.

            YASAL ÖNALIM HAKKININ KONUSU;

            Yasal önalım hakkının konusu pek tabi bir taşınmazdır.

           

NOT: Elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı yoktur. Fakat elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet iç içe geçebilir bu durumda yasal önalım hakkını elbirliğiyle malik olanlar beraberce kullanmalıdır.

            Paylı mülkiyete tabi taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde diğer maliklerin yasal önalım hakkı yoktur. Burada bahsedilen bir apartmanın dairesi satılırken diğer komşuların o daire üzerinde yasal önalım hakkının olmadığıdır. Fakat sözleşme ile birbirlerine ön alım hakkı tanıyabilirler. Sözleşeme adi yazılı şekilde yapılabilir ancak sadece taraflar arasında sonuç doğurur 3. kişilere karşı hüküm ifade etmesi için tapuya şerh edilmelidir.

            Bağımsız bölüm üzerinde paylı mülkiyet varsa bu durumda yasal önalım hakkı vardır. Örneğin; bir apartman dairesi üzerinde 2 kardeşin paylı malik olması.

            Taşınırlarda ise yasal önalım hakkı yoktur. Sözleşme ile kurulan önalım hakkı tapuya şerh edilemediği için 3. kişilere karşı bir anlam ifade etmez.

           

            TMK- Taşınmaz mülkiyetinin içeri ve kısıtlamaları- Yasal önalım hakkı- Kullanma yasağı feragat ve hak düşürücü süre

                               Madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

                        Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

                        Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

                        Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

           

            YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASININ ŞARTLARI;

                        Paydaşlardan biri payını satmalıdır

                        Pay 3. bir kişiye satılmalıdır

                        Önalım hakkından feragat edilmiş olunmamalıdır

                        Süreler geçirilmemelidir

                        Önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı olmamalıdır

            Yasal önalım hakkının kullanılması için payın tümünün satışı aranamaz, bir kısmının satışı da yeterlidir.

            Satış sözleşmesi dışında ki diğer mülkiyetin intikali hallerinde yasal önalım hakkı kullanılamaz. Bunlar;

                        Mal değişimi (trampa) sözleşmesi

                        Bağışlama sözleşmesi ayrıca

                        Vakıf kurulmasında

                        Mirasın intikali ve taksiminde

                        Kamulaştırmada

                        Cebri artırmayla satışta

                        Mahkeme ilamıyla mülkiyetin kazanılmasında

                        Vasiyette

                        İntifa hakkı tesisinde yasal önalım hakkı kullanılmaz.

            Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satış işlemlerinin yapılması şarttır. Muvazaalı bir işlem geçerli değildir, fakat saklanan işlem bir satış sözleşmesi olduğu nispi muvazaa halinde Yargıtay'ın yeni tarihli kararlarına göre yasal önalım hakkı kullanılabilir. Öğretide ise ilk sözleşmenin tarafların iradelerine uymadığı satış sözleşmesinin ise şekil şartına uymadığı için ikisinin de geçerli olmadığı bu yüzden yasal önalım hakkının değil tapuya yapılan yolsuz tescilin düzeltilmesi davasının açılabileceği kabul ediliyor.

            Payı satın alacak 3. kişi tüzel kişi de olabilir.

            Yasan önalım hakkı paydaşlar arasında kullanılamaz. Yani paydaş olan A, B, C' den C payını B' ye satarsa A yasal önalım hakkını öne sürerek buna itiraz edemez.

            Yasal önalım hakkından feragat sadece bir satış için olabileceği gibi bütün satışlar içinde geçerli olabilir. Bütün satışlar için yapılacak feragatin noter veya tapu memurunca resmi şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Sadece belirli bir satış için yapılacak feragatte adi yazılı şekil yeterlidir. Bu satıştan önce veya sonra yapılabilir.

            Paydaş önalım hakkından dava devam ederken bile feragat edebilir. Ön alım hakkı konusu taşınmazın bir kısmından feragat etmek dava konusu diğer kısmı değiştirmez.

            Satıştan daha önce pay sahiplerine teklif götürülmüş ve kabul etmemeleri üzerine satış 3. bir kişiye yapılmış ise bu paydaşların yasal önalım haklarını kullanmalarına engel değildir.

NOT: Paylı mülkiyet konusu taşınmaz paydaşlar arasında parsellenmiş ve her paydaş kendi payı üzerinde uzun süreden beri tasarrufta bulunuyor ise payını 3. kişiye satmasından sonra dürüstlük kuralları uyarınca diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanamaz.

            YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI;

                        Yasal önalım hakkı paydaş sıfatına sahip kişi tarafından kullanılır

                        Yasal önalım hakkı payı alan 3. kişiye karşı kullanılır

                        Sürelere riayet edilir

                        Şartlar ilk satıştaki şartlardır

                        Yasal önalım hakkı dava açılarak kullanılır

            TMK- Taşınmaz mülkiyetinin içeri ve kısıtlamaları- Yasal önalım hakkı- Kullanılması

                               Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

                        Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

            Yasal önalım hakkı paydaşlar tarafından kullanılabilir. Paylı mülkiyetin tescilsiz kazanıldığı hallerde de bu geçerlidir. Ayrıca payını satmış veya satış vaadi sözleşmesi yapmakla beraber mülkiyeti devretmemiş kişi de önalım hakkını kullanabilir.

            Yasal önalım hakkının  kullanacağı bir durumda birden fazla paydaş önalım haklarını ileri sürmüş ise bunlar aralarında eşit olarak satanın payını bölüşürler. Yargıtay da bu görüştedir. Ayrıca paydaşlar farklı farklı zamanlarda dava açmışlar ve ilk dava açan paydaş üzerine pay tescil edilmişse Yargıtay'a göre daha sonra dava açan paydaş ilk dava açan paydaşa dava açıp düzeltme talep edebilir.

            Yasal ön alım hakkını kullanacak paydaş dava sonuçlanıncaya kadar paydaşlık sıfatını korumalıdır. Aksi takdirde dava konusuz kalır.

            Yasal önalım hakkı payı satın alan 3. kişiye karşı kullanılır.

            Yasal önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay, her halde 2 yıldır. Satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

            Alıcı ve satıcının bildirimde bulunma tarihi hakkında herhangi bir düzenleme yoktur. İki yıllık sürenin bitimine 1 ay kala bile kullanabilirler ancak burada hakkaniyete uygun bir tazminat geç bildirimden dolayı diğer paydaşların uğradığı zarar için kararlaştırılabilir.

            Kanun koyucu satışın bildirilmesini noter aracılığına bağladığı için başka türlü bildirimler 3 aylık süreyi başlatmaz. Ancak hakkın kötüye kullanılmasından doğacak istisnalar hariçtir.

            Noter aracılığıyla bildirim paydaşın yasal önalım hakkını kullanabilmesi için şart değildir. Bildirim yapılmamış bile olsa paydaş yasal önalım hakkını kullanabilir.

            Üç aylık asgari süre için her paydaşın durumu birbirinden bağımsızdır. Bildirim hangi tarihte yapılmışsa o paydaş için o tarihten itibaren başlar.

            Yasal önalım hakkı konusu pay üzerinde elbirliği mülkiyeti varsa her malike ayrı bildirim yapılması gerekir.

            Sürenin kaçırıldığını iddiasını ispat edene aittir. Her türlü delille ispat mümkündür. Hak düşürücü bu süre hakim tarafından resen dikkate alınır.

            Satıcı ile payı alan arasındaki sözleşme hükümleri yasal önalım hakkını kullanan paydaş için de uygulanır. Örneğin 3. kişi hangi bedeli ödemiş ise paydaş yasal önalım hakkını kullanabilmek için o bedeli ödemelidir.

            Önalım hakkının kullanılmaması için bedelde muvazaa yapılması halinde Yargıtay hak sahibine her türlü delil ile muvazaayı ispat ederek gerçek bedel üzerinden hakkını kullanmasına izin verir.

            Payın satıldığı diğer paydaşlara geç bildirilmiş ve enflasyon yüzünden değerde değişim olmuşsa Yargıtay'a göre bildirme yükümlülüğünü yerine getirmediği için bedelin yeniden belirlenmesini isteyemez. Önalım hakkı tapudaki satış bedeli ve bu alıcı tarafından yapılan masrafların tutarı üzerinden hesaplanır.

           

            Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

            Bir paydaş dava açabileceği gibi birçok paydaşta dava açabilir. Birden fazla paydaş için birlikte dava açma zorunluluğu yoktur. İhtiyarı dava arkadaşlığı çerçevesinde davayı birlikte açabilirler.

            Ancak eğer davalı veya davacılardan elbirliği mülkiyeti doğuran adi ortaklık, miras vs. gibi durumlar varsa dava tüm maliklere yöneltilir.

            Önalım davası devam ederken davalı payı başka bir 3. kişiye satabilir. Bu durumda davacı için 2 tane seçimlik hak ortaya çıkar ya davayı değiştirmeden payı satın alan 3. kişiye yöneltir yada davayı tazminat davasına çevirerek ilk satın alan 3. kişiyle davasına devam eder. Burada unutulmaması gereken diğer paydaşların hakları konusunda herhangi bir değişikliğin olmadığıdır.

            Önalım hakkı sahibi satış bedelini ve masrafları nakden yatırmadığı sürece hakim payın tesciline karar vermez.

            Önalım hakkına dayanan davada verilen hüküm ile beraber mülkiyet geçer daha sonra yapılacak tescil açıklayıcı nitelik taşır.

             Yasal Önalım ve Akdi Önalım Hakkı arasındaki farklar;

                      Yasal Önalım                                                Akdi Önalım

             Kanundan doğar                                               Hukuki işlemden doğar
             Sadece paydaşlar için                                       Herhangi bir kişi için                                öngörülmüştür                                                  öngörülebilir
             Payın paydaş olmayan 3. bir kişiye                     Herhangi bir satış sözleşmesi
             satılması halinde kullanılır                                 kurulduğunda kullanılır
             3. kişileri ortaklıktan uzak                                 Taşınmazı herhangi bir kişinin
             tutmak amaçlanır                                              öncelikle alabilmesi amaçlanır